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互联网改变了世界,重塑了商业。在商业地产市场上,互联网改变的是零售商店,物流业也将成为物业使用和选址方面最大的行业。
目前,零售业分为线上和线下两种,随着各种技术的突破和消费升级,客户对体验的要求越来越高。
随着越来越多的消费者选择通过多种渠道购物,特别是移动终端购物,营销的基础概念包括零售店正经历着巨大的变化。然而,尽管毫无疑问,零售物业受到消费者行为巨大变化的影响,但事实上,物流业是物业使用和位置变化最大的行业。
全球在线零售业的迅速崛起推动了这一变化。在中国、美国、英国、德国等互联网普及率较高的市场,这一趋势随着电子商务的普及而向世界蔓延。
无论是对零售商还是消费者来说,网上销售的一个关键部分就是送货方式。对于零售商来说,网上销售的宣传、库存管理、全球价格策略的制定,以及最重要的及时将商品送到正确的地点,都是巨大的挑战。
货物到达销售国,运到物流设施,最后根据清晰的商业数据送到商店网络的日子一去不复返了。现在,同样的货物需要在很短的时间内被挑选、包装和运送到指定的地点。如果顾客退货,他们必须在同一个系统中以同样的方式退货。
对零售商来说,这意味着交货速度已成为比价格更重要的竞争点。赢得市场份额的关键是越来越多地实现最迟的下订单期限和最早的交货时间。事实上,现在一些零售商提供当天送货服务,让消费者既能享受“实体店”的及时性,又能享受呆在室内的便利。
这一切的最终结果是如何调整和升级物流网络。以英国领先零售商约翰?刘易斯(John Lewis)为例,他在10年前将75%的投资投入了商店。如今,他将75%的投资用于分销和it,只有25%用于商店。
这一趋势导致了物流设施的强劲增长,包括非常大的区域配送中心(分类货物的储存、摄影、分拣、包装和分拣),以及城市包裹配送点和仓库场地,所有这些都是为了保证配送时间的“最后一公里”,以满足消费者的需求。
虽然两者都是具有吸引力的投资机会,但正是在这些城市的地方设施布局中,一些巨大的机会吸引了人们的注意。私人投资者可以利用它们寻求稳定的长期回报,并利用城市崛起和城市化扩张带来的机遇。这对供需双方都有一定的投资前景。
其次,一个充满活力和发展的城市需要一个高效的供应商网络,如新鲜食品供应商、汽车零部件供应商、批发柜台和仓储。因此,推动物流物业需求的不仅是电子商务,其他企业也希望在客户附近建立基地。
第三,随着城市的发展,土地的压力和不同用途的竞争越来越大。城市物流是大城市中心区土地收购的一个较好的潜在切入点。投资者可以采取购买这类资产的策略,这将在短期和中期带来收益和资本增值;从长期来看,他们可以根据当地法律法规改变用途,如改为更高价值的用途(如住宅)。
有趣的是,城市中心区的土地压力导致了合适的物流设施的短缺。一个明显的例子是伦敦,其政府数据显示,在过去20年中,包括物流设施在内的一半以上的工业用地已转为其他用途。这种供应压力刺激了租户需求,并推动了租金增长和资产估值。
“虽然没有人会把城市物流称为有吸引力的房地产类别,但它似乎对私人投资者的吸引力越来越大。强劲的结构性租户需求和对适当供应的全面限制,加上发展中城市可能获得土地,将使城市物流物业越来越受欢迎。”
从中国市场的角度看,零售业实际上已经发展到一个新的阶段,这就是最流行的“新零售”概念。虽然近几年我国电子商务发展如火如荼,但数据显示,电子商务仍仅占零售总额的15%,传统零售仍有较大的市场和发展空间。此外,线下零售仍被认为效率低下,基础设施不完善,效率仍需大幅度提高。
以新鲜电子商务为例,虽然近几年来,无数资金涌入蓝海抢占一席之地,但事实上,新鲜电子商务的渗透率仍然是个位数,冷链物流成为其发展的最大绊脚石,这使得运营商的成本无法降低,也很难让消费者的体验感觉良好和稳定。
显然,零售业的“最后一英里”魔咒并没有被打破。或许,我们可以把目光投向城市物流业潜在的新机遇。