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近期,房地产企业纷纷公布了11月份的业绩。从公告数据看,受房地产市场调控政策影响,11月份大中型房地产企业价值涨跌互现。部分中型房地产企业业绩增长迅速,反映了年底冲业绩的势头;“第一军团”四家企业业绩持平,除万科外,其余三家企业规模均有所下降。
但由于前期规模较大,今年前11个月,多数企业规模高于去年同期,不少房地产企业提前完成了年度目标。
值得注意的是,据鄂居科瑞统计,今年前11个月,已有25家房地产企业超过1000亿元。这比以往任何一年都要多。如果考虑其他业绩较好的公司,到今年年底,将有近30家房地产公司进入“千亿大军”。
今年十一月,万科实现签约面积3.556平方米,签约金额58.32亿元,同比分别增长54.88%和67.83%。此外,同比也有大幅增长。
但它是第一军团中唯一一家在一个月内成长的公司。11月份碧桂园、恒大、融创的规模低于10月份。其中,恒大11月份的合同金额约340.7亿元,为今年以来的最低月度金额,较去年同期下降近三成。
在中型房地产企业中,金茂、阳光城、中南建设、新城控股等企业继前一次大规模放权后,11月份放权步伐有所放缓,且这些企业的月度规模低于10月份。今年前11个月,上述房地产企业规模同比增长50%以上,金茂地产甚至实现了110%的增长。因此,有分析人士认为,这些房地产企业在考虑主动“刹车”的情况下,11月份增速放缓。
e-jukerui的数据显示,11月份,32家房地产公司的规模比去年同期增长了17%。但与10月份相比,规模基本持平。该机构指出,11月以来,虽然房地产项目积极入市,案例数量明显增加,但业绩普遍低于预期。原本,房地产企业指望靠增加供应迎来年底反弹,但很难实现。
有这种现象的迹象。从今年年中开始,南京、合肥、厦门等热点城市新建住宅项目纷纷降价。9月份以来,房地产企业普遍实行降价,打折力度逐步加大。尽管如此,去除率仍然低于以前。
按照惯例,房地产企业通常会在12月份努力,从而影响年度业绩。许多房地产企业的年内高点往往出现在12月份。北京一家房地产企业负责人对《21世纪经济新闻》记者表示,今年年底可能不会有“集体努力”。由于可预见的市场低迷,一些业绩相对较好的企业可能会选择将部分优质项目储备到明年。
由于今年上半年基础稳固,大中型房地产企业在今年下半年仍能实现或接近全年目标。据不完全统计,截至今年11月,世茂、金茂、阳光城、新城控股等房地产企业已提前实现了目标。就连11月份增速明显放缓的恒大今年也实现了5352.1亿元的业绩,距离5500亿元的目标仅一步之遥。
如果再网络营销案例100例加上规模超过800亿元的远洋、雅居乐、蓝光、相声、荣盛等,到今年年底,近30家房地产企业可能进入“千亿大军”。
近年来,房地产“千亿大军”的扩张速度相当惊人。从2015年到2017年,房地产企业达到1000亿的有7家、12家和17家。但在2010年之前,没有一家房地产企业能够通过这一门槛。当时,对于许多房地产企业来说,“千亿”是一个遥不可及的梦想。
千亿阵营的快速扩张,与近年来房地产“蛋糕”的快速扩张有关。2010年,我国商品房总量为1万亿元,到2017年达到13万亿元,7年增长13倍。
中原地产首席分析师张大伟在接受《21世纪经济报道》记者采访时表示,这一时期,房地产企业在盈利、多元化、资本市场等方面取得了不错的业绩,但总体来看,追求规模增长是主旋律。
“规模化仍是房地产企业的主流选择,因为在土地收购、融资等方面,“规模效应”非常明显。”。
据《21世纪经济报道》报道,“50强”已成为房地产企业融资的重要门槛。一家信托公司的负责人告诉《21世纪经济新闻》,该公司的主要客户是“50强房地产公司”。即使前50名房地产企业的财务指标不再健康,也不会考虑。同时,许多银行长期以来都实行同样的原则。
新城控股高级副总裁欧阳杰在接受《21世纪经济报道》采访时表示,房地产市场格局呈现出明显的“寡头化”趋势。竞争分为四个阶段:分散竞争、集中竞争、一般寡头垄断和高度寡头垄断。他认为,目前房地产业正处于集中竞争阶段,其特点是前8名房地产企业的市场份额在20%-40%之间。到2020年,市场可能进入一般寡头阶段,前8名房地产企业的市场份额将达到40%-60%。
欧阳杰表示,在进入高度寡头化阶段,即前8名房地产企业的市场份额超过70%之前,市场不会稳定,传统房地产企业的天花板将真正到来。但这个行业进入这个阶段需要8-10年的时间。