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2018年半年,万科持有货币资金1595.5亿元,其中银行存款1593亿元,足以支付一年内到期的短期贷款和长期负债609.8亿元。
2008年,王石提出“拐点论”,随后万科开始率先降价,掀起了中国房地产市场的降价风暴。这也成为楼市拐点的标志性事件。
2014年,万科将中国房地产的下一个十年称为白银时代,并表示“一位数增长率”将成为常态。在话语权下降之前,万科将开始调价,并逐步加大部分地区的降价力度。
不久前的9月28日和29日,万科在深圳大梅沙召开了以“现场”为主题的秋季例会。事实上,对于万科这样的房地产龙头企业来说,“住”不是生存问题,而是如何更好地发展。落实到万科行为中的具体路径是:一方面,万科降价加速资金回笼;另一方面,逆周期拿地,突然获得华夏幸福项目股权。
当房地产市场进入传统的金九银十时,“厦门万科白鹿县五折销售”的消息瞬间点燃了市场敏感神经。
据悉,万科已在多个城市推出降价促销活动,以吸引更多买家。其中,东莞广州分公司部分楼盘推出打折、清算等优惠措施。
在降价的同时,万科未雨绸缪,继续逆周期拿地。根据最新公告,公司9月份新增项目14个,股本价格120.01亿元。虽然权益性土地收购金额较7、8月份有所放缓,但仍高于上半年96.37亿元的平均水平。同时,我们还与华夏幸福在北京地区的多个项目签署了合作协议。
国庆前夕,厦门万科白鹭郡项目开始降价促销89-110平米房源100余套,原价500万元/套,折后278-298万元/套,降价率高达40%。据该项目人员介绍,在3天的认购期内,售楼处每天探访500-600人。10月1日推出的206套房源全部空置。
工作人员对《泰晤士报》周刊说,并不是传言中的减价50%的销售如此夸张。这个价格的交付标准降为毛坯交付,不包括精装修、车位和电梯的价格。两个车位的价格是32万元,精装修理包的价格是50万元。总价350-370万元。
升职仍在进行。”目前加推的公寓不到100套,价格在298万元到318万元之间,比以前贵了20万元,因为位置优越”,上述人员向记者介绍,该项目的产权面积在100平方米左右,但因为是联排别墅,实际使用面积300多平方米,折合每平方米不足1万元,附近房价均为3万元/平方米。
2017年10月30日,该项目首次开盘204套89-187平方米精装联排别墅,均价48500元/平方米,售价450-500万元。与近期的优惠措施相比,不到一年的时间,优惠幅度如此之大,势必引起业主的不满。
国庆期间,全国很多地方都出现了因房价下跌而出现业主砸售楼处的现象。据介绍,为了平息前期业主的不满,万科启动了退房补偿行动。
项目工作人员告诉记者,万科在前期确实对业主进行了一定的补偿,但具体方式和金额暂时还不清楚。
厦门万科表示,对于业主在降价初期是否有退款的传闻并不属实。因为9月底前签订的产品原交货标准包括温泉入户。后来,很难满足实际需求,所以温泉也没有引入住宅。为此,公司将赔偿客户20万元。如果公司不愿意接受产品的变更,公司愿意与客户协商终止合同。
万科董事局主席郁亮在9月份召开的南方区域月度例会上致辞时表示,虽然万科此前判断行业已经进入白银时代,进入了一个转折点,但这只是一个预测。今天,转折点真的来了。
郁亮表示,三年经营计划的制定将以“住”为基本要求,所有业务都将以“融合”和“聚焦”为重点。
郁亮的担心并非没有理由。2018年上半年,万科增速不足10%。根据最新公告,公司9月份实现营业收入434.2亿元,同比下降6%。同时,利润增速也有所下降,归属于母公司的净利润91.2亿元,同比增长24.94%。明显落后于万科去年公布的净利润增长36.47%。
放缓并非万科独有。中原地产首席分析师张大伟表示,从行业来看,随着房地产调控的深入,房地产企业逐渐出现业绩增长乏力的现象,增速较2017年明显放缓。由于结算周期的关系,多数房地产企业可能要到2019年才会出现市场热。
近年来,一直强调忘记规模和排名的万科非常重视代收货款,而万科内部最重要的代收货款却没有达到预期。2018年上半年,万科的滚动收款率超过93%,但仅反映了万科过去12个月的收款情况。万科今年的目标支付额为6300亿元。截至9月,郁亮说,还不到一半已经完工,他失去了同一梯队的其他房地产企业。
万科表示,在融合和聚焦下,集团将梳理发展业务,重视库存、收款和产品实力。而引好想你营销策划起业内关注的“厦门打折活动”也是为了增加收藏量。
不仅是厦门,还有广东万科。东莞万科从国庆节起再推出9.8折优惠,11月上旬将举行5%的免费客房提取活动。而佛山万科也推出了低门槛的购房活动,门槛为8500元/m2。
万科内部工作人员向时代周报透露,并未接到总部全线降价通知,目前,正是该区域加大自身促销力度。
事实上,为了保证自身的经营规模,万科高举焦虑和求生的旗帜,在利用低吸纳优势的同时,加大了逆市拿地的力度,另一方面通过并购模式扩大了土地储备。
10月9日晚,华夏幸福发布公告称,计划与北京万科企业有限公司就华夏幸福环境区339300平方米住宅用地签订合作协议,交易对价约32.34亿元。
根据公告,万科拟通过收购华夏幸福旗下5家项目公司部分股权,与华夏幸福在北京周边地区的涿州、大昌、廊坊、霸州等10个地块进行合作。
此外,万科还投资29亿元,成立深圳高速公路与新通用实业的合资企业。据悉,联合置地的主要业务是美林湾城市更新项目的开发和运营。
事实上,万科在拿地方面也保持了较为积极的态势。据数据宝统计,三季度万科拿地458.7亿元,恒大、碧桂园、保利、融创等4家房地产龙头企业拿地477.5亿元,相当于4家万科公司的总和。
根据房地产研究机构最新公布的数据,2018年1-9月,万科以5071.5亿元的得分,位列房地产企业新增值排行榜第四位。
同策研究院院长张宏伟在接受《时代周报》记者采访时表示:“在这样一个逆周期中,万科通过竞拍、拍卖、上市、收购等方式增加土地储备,性价比高,这是企业非常正常的选择。”。
万科大规模收购的原因在于其拥有足够的货币资金。2018年上半年,万科持有货币资金1595.5亿元,其中银行存款1593亿元,足以支付一年内到期的短期贷款和长期负债609.8亿元。